Rólunk
A Felelős Szálláskezelő Szövetsége 2017-ben alakult, hogy egy olyan önszabályozó és érdekképviseleti szervezet legyen, amely a szektor fejlődésének segítése mellett alkalmas arra, hogy a döntéshozókkal is kapcsolatot tartson. Kiemelt céljaink közé tartozik, hogy ezt az új iparágat reálisan mutassuk be a döntéshozóknak, a sajtónak és a közvéleménynek is. Illetve, ahogy nevünk utal rá, elkötelezettek vagyunk amellett is, hogy a rövid távú lakáskiadás felelősen, a környezetével harmonikusan és hosszú távon fenntarthatóan működjön. Míg szövetségünk a nagyobb üzemeltető cégeket fogja össze, addig velünk párhuzamosan megalakult a Magyar Apartmankiadók Egyesülete (MAKE) is, aki az iparágban önállóan tevékenykedő magánszemélyeket képviseli. Fontos itt közbe vetni, hogy mint üzemeltető cégek, mi is ugyanúgy jellemzően egyéni befektetők ingatlanjait kezeljük, akik minket bíztak meg azzal, hogy a kiadással járó napi terheket levegyük a vállukról, illetve azt a lehetőség szerint magasabb szinten lássuk el, mint amire ők esetleg egyénileg képesek lennének. A két szervezet fókuszában tehát nagy átfedések vannak és igazán a szervezeti formában különülünk el (szövetség csak cégeket, míg egyesület csak magánszemélyeket foghat össze). Ennek megfelelően együttműködési megállapodás is van köztünk és mind ketten képviseljük a másik szervezetet például a döntéshozókkal való tárgyalások során. Együttesen nagyjából a budapesti rövid távú piacon stabilan kiadott lakásoknak közel a felét képviseljük.
Rögtön megalakulásunk után egy hosszabb tárgyalássorozatunk volt a Magyar Turisztikai Ügynökséggel, ahol a vizes világbajnokság szálláshely gondjainak enyhítésén túl egyeztettünk arról is, hogy milyen módon lehet a szektor anomáliáit kezelni és annak általános minőségét emelni. Erre átnyújtottunk egy javaslatcsomagot is. Ennek több eleme meg is valósult (NTAK, a különféle szállásformák jobb elkülönítése), de nagyon sok olyan eleme még nem, aminek szintén fontos hatása lehetne arra, hogy ez a szegmens úgy tudjon működni, hogy az ne jelentsen plusz terheket a környezetére. Ez a szabályozás nyugati példákból kiindulva igazán eredményesen helyi szinteken szokott megvalósulni és kevésbé a központi kormányzatok által. Így a helyi szinteken megjelent új, akár a korábbiaknál kezdeményezőbben fellépő szereplőkkel együttműködve reményeink szerint olyan szabályozás születik, amely egyszerre fogja a leghatékonyabban szolgálni az érintetteket és a szélesebb gazdasági-társadalmi közeget.
Röviden a budapesti rövid távú lakáskiadó piacról
Kijelenthetjük – részben némi önkritikával is -, hogy a budapesti rövid távú szegmensről kialakult kép a sajtóban és ezen keresztül a szélesebb közönség körében jelentős részben torz és alaptalanul negatív. A cikkek többsége sajnos arról tanúskodik, hogy az iparágat az ezzel foglalkozó újságírók (rendszerint nem szakújságírók) rendkívül felületesen ismerik és arról szélesebb empirikus tapasztalatok nélkül írnak.
Buliturizmus
Az egyik legmakacsabb tévhit – és ennek a hetedik kerületben nyilván különösen nagy relevanciája van – az, amely a rövid távú lakáskiadást az úgynevezett buliturizmussal azonosítja. Holott, akik kifejezetten szórakozási fókusszal (pl. legénybúcsús fiatalok) érkeznek Budapestre, azok egyáltalán nem dominálnak a lakásban rövid távon megszállók között. Ezek a fenntartható turizmust semmiképp nem szolgáló idelátogatók jellemzően a hostelekben és olcsóbb szállodákban szállnak meg, amely sokkal alkalmasabb a nagy csoportokban érkezők elszállásolására. Sokuknak kifejezetten a bulituristák kiszolgálása a fő profilja. Az más kérdés – de természetesen abszolút idetartozó- hogy a hostelek között akad olyan, amely lakásokban lett létrehozva (sokszor a szabályokra egyáltalán nem figyelembe véve), de ezek – ha legálisan üzemelnek – nem a rövid távon kiadott (egyéb szálláshely – magánszálláshely) lakások közé tartoznak. Így nem az általunk képviselt szegmenshez tartoznak. Szövetségünk kifejezetten támogatná, hogy hosteleket ne lehessen lakóingatlanban létrehozni és egy lakásban maximálisan elszállásolható fők száma általánosan is és ne csak a lakás mérethez szabottan legyen maximalizálva.
Azok a lakástulajdonosok, akik tevékenységüket komolyan és hosszú távon végzik kifejezetten ellenérdekeltek abban, hogy az említett bulituristák szálljanak meg náluk. Hiszen semelyikük nem szeretné, hogy a jellemzően nagy gonddal, energia és pénzbefektetéssel kialakított lakásaikat – amely legtöbbször komoly százalékát jelenti a bevételeiknek – tönkre tegyék, lelakják. Személy szerint az én portfoliómban található 50 lakás közül egyetlen van, amelyiknek a befogadó képessége 6 főnél magasabb, a többség 4 fő fogadására alkalmas. Az arányok hasonlóak a többi üzemeltető cégnél is, ha van is elmozdulás az legfeljebb a kisebb lakások felé mutat (a MAKE kutatásai alapján a szálláshelyek 60%-a egyszobás, 89% pedig maximum kétszobás). Gyakran a vendégeinktől érkezik panasz az éjszakai zajongásra és áldatlan állapotokra. Ezek megszűnésében és egy valóban magas színvonalú, a környezetre nem óriási terhet rovó kulturális-szórakoztató negyed létrejöttében maximálisan érdekeltek vagyunk mi is.
Szabályozási kérdések
A nem átgondolt szabályozás és a túlzott szigor azonban pont a tevékenységüket felelősen és fenntarthatóan végzőket lehetetlenítené el és az illegálisan tevékenykedők, ügyeskedők térnyerését hozná magával. Ezt több nemzetközi tapasztalat igazolja. Mindenhol publikálásra került, amikor 2016-ban Berlin rendkívül megszigorította a rövid távú lakáskiadást, de arról már itthon senki nem számolt be, amikor rá két évre ezek a tiltások jelentősen enyhítésre kerültek. A tapasztalat ugyanis az volt, hogy míg a szabályozás semmilyen problémát nem oldott meg – jellemzően lakhatási gondok voltak a fókuszban – addig a fekete piac kezdett dominálni, a rossz minőségű szállásokat és a felelőtlen lakáskiadókat helyzetbe hozva. A tapasztalatok szerint drasztikus megoldásoktól sehol máshol nem lehet jó megoldást remélni. Hogy két itthon felmerült ötletre konkrétan reagáljunk:
Ha egy évben maximalizálva lenne, hogy mennyi ideig lehet egy lakás kiadva, az éppen azt az ösztönzőt venné el, hogy valaki minél minőségibben (és környezetére odafigyelve) végezze ezt a tevékenységet. Én a saját szobám kiadásával kezdtem a „rövid távú pályafutásomat” 2011-ben. Ha ezt csak három hónapig tehettem volna meg egy évben, az sem a gazdasági válság miatti bevételkiesésemet nem orvosolta volna, se nem ösztönözött volna, hogy a tevékenységemet hosszú távra tervezve, minőségileg végezzem. Azoknak a lakástulajdonosoknak a széles rétege, akik lakásaikat rövid távon bérbe adják (akár közvetlen, akár egy profi üzemeltető cég bevonásával) nem oligarchák, hanem jellemzően olyan egyéni -gyakran kis- befektetők, akiknek az életében komoly előrelépést jelentett, hogy pénzüket aktívan, magas hozzáadott értékkel fektették be. De megemlítendő, hogy bár tevékenységük más szabályozást igényelhet, de a legmagasabb színvonalú szereplők közé tartoznak általában a több lakást üzemeltető cégek is.
A szélesebb hatásokat értékelve pedig általános -kutatásokkal is alátámasztott- tapasztalat az, hogy azon a környéken, ahol a rövidtávú lakáskiadás megjelent, ott az életszínvonal általánosan emelkedni kezdett. Ennek okát könnyű látni, hiszen egy lakásban megszálló, napi szinten és aktívan veszi igénybe a környék kereskedelmi és vendéglátó egységeit. A tapasztalat szerint annak turista látványosságait és érdekességeit sokkal aktívabban kutatják fel – hozzájárulva azok fejlődéséhez, fenntartásához. Budapesten is tagadhatatlan az a hatalmas fejlődés, ami végbe ment a belvárosban éppen a rövid távú lakáskiadás térnyerésével párhuzamosan. Ez a fejlődés pedig általánosan értékelve pozitív volt, még akkor is, ha vannak olyan területek, pl. a hetedik kerület bulinegyed része, ahol a „bicikli kicsit túl lett tolva” és olyan állapot jött létre, amely hosszú távon nem fenntartható és egyetlen felelős szereplőnek sem az érdeke.
Az a szabályozás tervezet pedig, amely látszólag ad hoc módon jövőre megduplázná a már eddig se nagyon érthető (hiszen ezért senki nem kap plusz parkolóhelyet, a rövid távon megszállók pedig jellemzően nem autóval érkeznek) parkolás megváltás összegét. Ennek a drasztikus és véleményünk szerint nem kellően átgondolt szigorításnak megint csak az lenne a hatása, hogy a fent említett becsületesen tevékenykedni akaró magánbefektetők kiszorulnának a piacról. Ott pedig vagy olyanok fognak majd dominálni, akiknek tőke erejüknél fogva nem okoz gondot a már eddig is magas összeg duplájának megfizetése. Vagy még inkább, igazán veszélyt jelentve: olyan skrupulusok nélküli szereplők, akik a szabályok kikerülésével, engedély nélkül végzik a tevékenységüket. Ez a két réteg gyakran kombinálódhat is és még sok olyan szomorú hírt olvashatunk majd, mint a nemrég lebukott fideszes képviselő esete, aki egy egész hotelt üzemeltetett egy belváros közepén lévő lakóházban illegálisan.
Problémák és megoldási javaslatok
Természetesen nem akarjuk azt állítani, hogy nincsenek megoldandó problémák – akár a legálisan üzemelő rövid távú szálláshelyeken is. Viszont remélem ahhoz legalább érveket tudtam szolgáltatni, hogy a tiltás és a drasztikus szabályozás nem vezet eredményre. Véleményünk szerint a megoldás egyfelől a szabályok áttekintése és felfrissítése, másfelől pedig a szabályok betartatása. Ennek pedig nyilván elengedhetetlen eleme, hogy mindenki a tevékenységet regisztrálva, engedéllyel rendelkezve végezze, hiszen így lehet aztán hatékonyan is ellenőrizni a részszabályok vagy éppen a közösségi együttélési normák betartását. Ha az engedély kiváltás elé még nehezebb akadályok lesznek gördítve, az biztosan nem a kívánt hatást fogja elérni.
Lakhatási válság
Kiemelten szeretnénk foglalkozni a lakhatási válság kérdésével, amely mellett azt gondoljuk semmilyen felelősen gondolkodó szereplő nem mehet el szó nélkül – különösen, ha tevékenységének köze van az ingatlanpiachoz. Itt nem csak külföldi példák után kell néznünk, hiszen itthon is bizonyította a GKI kutatása, hogy erre nem a rövid távú kiadás korlátozása jelentheti a megoldást, hanem a kihasználatlan lakások piacra bevonása. Itt fontos azt is megemlíteni, hogy a rövid távú lakáskiadás Budapesten igazán észrevehető módon csak a belvárosi kerületekben van jelen (ott is leginkább a körúton belül), amely hagyományosan és nemzetközileg is a turizmus és kereskedelem által jobban igénybe vett terület. A 23 kerület túlnyomó többségében pedig – más városokkal ellentétben – a rövid távú lakáskiadás egyáltalán nincs jelen. Ezzel együtt is a lakhatási válság egy olyan általános jelenség, amelyre mindenképp reagálni kell és azt gondoljuk ebben szerepet kell vállalniuk az üzleti szereplőknek, ezen belül kiemelten azoknak, akik üzleti-kereskedelmi tevékenységet folytatnak lakásokban-lakóházakban még ha hatásuk az ingatlanpiaci folyamatokra, legfeljebb áttételes is.
- Megoldás része lehet egy olyan forgalomhoz kötött szolidaritási adónem bevezetése, amely nem drasztikus mértékű (fél vagy 1 százalékos), de széles tömegektől beszedve komolyan hozzá tud ahhoz járulni, hogy az önkormányzatoknak plusz forrásai legyenek a lakhatási válság enyhítésére pl. azáltal, hogy a kihasználatlan önkormányzati lakásokat felújítja vagy a 13. kerület példáját követve szociális lakóházakat hoz létre. Fontos, hogy ez ne diszkriminatívan csak a szálláshely szolgáltatóktól legyen beszedve, hanem minden olyan piaci szereplőtől, aki lakóházban lévő ingatlant üzleti-kereskedelmi tevékenységre használ.
- A szociális lakások kezelésében, üzemeltetésében Szövetségünk szívesen nyújt közvetlen aktív segítséget, akár tanácsadással, akár adott esetben a működtetés során a gyakorlatban is.
Szomszédok zavarása
Mint ahogy fentebb is igyekeztem emellett érvelni, ez a jelenség egyfelől jelentősen fel van nagyítva a média által, néhány anekdotikusan terjedő rossz példa fókuszba állításával. Másfelől jellemzően nem a legálisan üzemeltetett egyéb szálláshelyekhez és magánszállásokhoz (2020-tól ez a két kategória fogja lefedni a rövid távon kiadott lakásokat) köthető. Ennek az új utazási formának az egyre szélesebb körben történő elterjedésével párhuzamosan mára megfigyelhető, hogy az azt használó turisták demográfiai összetétele is kezd egyre jobban hasonlítani a hagyományosabb szállásokéhoz. Mint kifejtettem korábban, egyáltalán nem jellemzőek a bulituristák vagy a nagyon fiatal vendégek (ők is inkább a hosteleket létesítik előnyben, akár egyedül, akár csoportosan utaznak). A vendégek között nálunk is az utazók széles és változatos rétege található meg. A szállások között is elég széles spektrumot találhatunk meg, de kétségtelen, hogy az új, invenciózus üzleti modelljének köszönhetően a szegmensünk sokszor kínál megfizethetőbb alternatívát a hotelekhez képest. Egyfelől a hatékonyabb működés és a jobb alapterület kihasználás által, másfelől olyan szolgáltatások mellőzésével, amire az utazók egy széles rétege, amúgy sem tartana igényt. Ez pedig beindított egy olyan pozitív demokratizálási folyamatot, amely szélesebb rétegeknek tette lehetővé az utazást vagy éppen a hosszabb tartózkodást– mindezek persze kiemelten hasznosak nem csak az egyéneknek, de a szélesebb gazdaságnak is. Tévedés lenne azonban azt gondolni, hogy csak az olcsóság a domináló szempont az ide érkezőknél. A Marriot csoport egy pilot program során együttműködött több nagy, magas színvonalú lakásokat üzemeltető céggel (pl. Hostmaker, Onefinestay) nyugati városokban és a vendégek körében egy felmérést végzett: Sokszor a kedvező ár nem is tartozott a fő szempontok közé, legalább annyira fontos volt a nagyobb tér, a főzési és mosási lehetőség. A több szobás lakásoknál nagyon fontos volt a saját nappali. A szubjektív szempontok között pedig említésre került itt is és más kutatásban a lakás „egyedisége” otthonossága és a személyessége, vagyis, hogy a vendég közelebb tud kerülni a városhoz és az ott lakókhoz.
Mindezek alátámasztják és a saját gyakorlati tapasztalataink is azt erősítik meg, hogy az utazásuk során lakásban megszállók nagy része olyan vendég, aki a közösségi együttélés szabályait ismeri és betartja. Sőt, sokszor épp azért választja ezt az utazási formát mert jobban a célváros közösségének a részének akarja érezni magát.
Tagadhatatlan azonban, hogy ha nem is jellemző, de vannak olyan vendégek – csakúgy, mint ilyen hosszútávú lakók is-, akik zavarják a házban lakók nyugalmát. Ez pedig kezelésre szorul, az eddigieknél szélesebb módszerekkel, adott esetben kötelező jelleggel. Ez egyébként a szállásadók elemi érdeke is, hiszen ezek azok a vendégek is, akik nagyobb eséllyel okoznak a lakásban kárt vagy más problémákat. Néhány olyan javaslat, ami egyfelől a jelenséget minimalizálhatja, másfelől, ha jelentkezik akkor hatékonyan tudja megszüntetni-kezelni:
- Hostelek és a magánszálláshelyek teljes szabályozási elkülönítése; lakóházban lévő lakásokban legfeljebb 8 fő elhelyezésének engedélyezése
- Üzemeltető kötelezése 24 órás elérhetőség biztosítására, mind a vendégek, mind a szomszédok számára, annak jól látható feltűntetése. Mivel ez feltehetően pont a kisebb szereplőknek jelenthet problémát Szövetségünknek kidolgozott megoldási terve van egy diszpécser szolgálat létesítésére, adott esetben egy kiszállási egységgel kibővítve.
- Jogsegély szolgálat nyújtása a szabályokat notóriusan be nem tartó kiadók kezelésére
- Házirendek kötelező elhelyezése mind a lakásban, mind a folyosókon, illetve legalább ennyire fontosan: online felületen, amit a vendégek számára könnyen elérhető linkkel már a foglalás pillanatában el tudnánk küldeni. Ennek elfogadását akár szintén a jogszerű tartózkodás feltételül lehet tenni, hasonlóan a vendégkönyv kitöltéséhez.
Regisztráció, engedélyek, adózás
Végig amellett érveltem, hogy a rövid távú kiadó szegmensnél tapasztalt valós problémák kezelésének az egyik legfontosabb kulcsa az illegális kiadás visszaszorítása és a regisztráció minél szélesebb kiterjesztése. Ez elemi érdek, ha javulást szeretnénk és éppen ezért nagyon rossz irány, véleményünk szerint, ennek a folyamatnak a megnehezítése bonyolult településképi eljárásokkal, horribilis összegű parkolóhely megváltással stb. Az ennél drasztikusabb lépésekről nem is szólva.
Hatékony megoldást ígérő külföldi példa lehet a közvetítő portálokkal való együttműködés. Ebben biztosan nyitottság is lesz. Az AirBnb-nek több ilyen konkrét kezdeményezése is van. Igaz a piacot egyáltalán nem csak ők jelentik. Talán fel is tűnt, hogy korábban sehol nem említettem ezt a céget szinonimájaként a rövid távú kiadásnak. Hiszen ez egy alapvető félreértés, különösen, ha ez az egyenlőségjel tevés abban a kontextusban történik, ahol a szegmens problémáit sorolják. Ez a cég ugyanis egy különösen felelős és társadalmilag tudatos szereplője a szálláspiacnak. Nem ők voltak az elsők, akik kifejezetten szállást kiadó és azt kereső magánszemélyek között létesítettek kapcsolatot online felüleleten, ez az elsőség a HomeAway-t illeti (online hotel portálok pedig még régebben léteztek). Az újdonságot az Airbnb azzal hozta el, hogy a bizalmi faktort növelték mind a kiadó, mind a bérlő irányában. Egyfelől azzal, hogy a pénz kezelését ők végzik, így mind a szállásadó, mind az utazó biztosítékot kap arra, hogy nem lesz átverve. Másfelől nem csak a szállásadót lehet értékelni, de ő is tudja értékelni a vendégét. Ez nyilván abba az irányba hat, hogy az utazó különösen odafigyel arra, hogy jó vendégként viselkedjen (beleértve a házszabály betartását). Ez egy igazi közösséget is létrehozott, amellett, hogy egyben egy üzleti vállalkozás is. Az AirBnb jobban odafigyel a kiadó érdekeire, értékeire is és komolyan foglalkozik a szélesebb társadalmi hatásokkal is. Értelmes és hatékony szabályok érdekében pedig gyakran együttműködik a hatóságokkal is, sokszor proaktívan is. Ezért tévedés szinonimaként emlegetni az AirBnb-t a problémás lakás szállásokkal. Problémás vendégek a legritkábban jönnek az AirBnb-n keresztül. Egyre inkább követi a megoldásaikat azonban a többi magánszállást közvetítő portál is. Mint amilyen az AirBnb-vel majdnem azonos népszerűségű Booking.com vagy kisebb, de népszerű siteok, mint az Expedia, HomeAway és TripAdvisor vagy éppen a magyar szállás.hu.
Szinte biztosan együttműködő lenne az AirBnb mellett minden más portál is ezekben a javaslatokban, amik külön-külön vagy akár egyben is szolgálhatják akár a teljes szegmens fehéredését:
- Engedélyszám kötelező regisztrálása egy új hirdetés feltöltésekor, akár online adatbázissal összekötve
- Idegenforgalmi és más kiadáshoz kapcsolódó adók közvetlen portálok általi beszedése
Összegzés
Javaslataink jól átgondoltak és egy jelentős részben már máshol működő példákon alapulnak, illetve olyanok, amiket mi -önszorgalmúlag- már a gyakorlatban itthon is sikerrel alkalmaztunk és ezért azt gondoljuk, hogy szélesebb körben is működnének. Kötelezővé téve és hatékonyan ellenőrizve pedig hozzájárulnak ahhoz, hogy az esetlegesen problémák nagy része megszűnjön a piac egészében. Ehhez természetesen szükség van az önkormányzatokkal való folyamatos együttműködésre és dialógusra is. Így reményeink szerint a VII. kerület Erzsébetváros önkormányzatával is lehetőségünk lesz egy ilyen folyamatos dialógusra és együttműködésre, akár hivatalos formában is.
