A RÖVID TÁVÚ LAKÁSKIADÓ SZEKTOR ÖNKORMÁNYZATI, GAZDASÁGI ÉS SZOCIÁLIS SZEMPONTÚ ELEMZÉSE

Rövid tartalom:
A kormány gyakorlatilag az utolsó pillanatban1 letett arról, hogy maga szabályozza központilag a rövid távú lakáskiadást és bevezesse a meglebegtetett szigorú 120 napos éves kiadási limitet.

BEVEZETŐ

A kormány gyakorlatilag az utolsó pillanatban1 letett arról, hogy maga szabályozza központilag a rövid távú lakáskiadást és bevezesse a meglebegtetett szigorú 120 napos éves kiadási limitet. Feltehetőleg nem függetlenül a Felelős Szálláskiadók Szövetsége (FSZKSZ)3 által kifejtett érdekvédő és szakértői tevékenységtől4 sem. Nem csak az általunk a Magyar Turisztikai Ügynökség (MTÜ) felkérésére készített szakmai elemző anyag5 érvelt erőteljesen amellett, hogy nagy valószínűséggel káros lenne a rövid távú lakáskiadást a hotelek gyengélkedése miatt korlátozni, hanem gyakorlatilag minden a témával foglalkozó gazdasági elemző anyagnak ez volt a végkicsengése.6 Emellett a hírportálok is a korábbinál jóval nagyobb teret adtak annak, hogy a szakmai szervezeteink hangja is eljusson a közvéleményhez.7 Azután, hogy a labda gyakorlatilag átkerült az önkormányzatok térfelére a diskurzus is rögtön megváltozott és a korábbi hotelek vs. Airbnb szembenállás tematikát felváltotta a lakhatási válság vs. Airbnb tematika. Legalábbis a szavak szintjén, hiszen, ahogy ez az elemzés bemutatja, ez a szembeállítás teljesen önkényes és ahogy a hotelek bajait se a rövid távú lakáskiadás elnyomása oldotta volna meg, úgy a lakás bérleti árak számottevő mérséklését se az fogja előidézni. Ha a témát, egyébként helyesen, szociális szempontból is meg akarjuk közelíteni, akkor az megint csak teljesen önkényes, hogy kizárólag ezt az aspektust csak a lakhatás felől akarjuk megragadni és figyelemmel se vagyunk arra, hogy tömegek veszítik el a munkájukat akkor, ha a rövidtávú lakáskiadást korlátozzák, egy olyan pillanatban, amikor még talán a 2008-as válságnál is nehezebben lehet munkához jutni a szolgáltató szektorban. Ami ráadásul éppen ugyanannak a rétegnek – a diplomanélkülieknek és pályakezdőknek- biztosít megélhetést és felemelkedési lehetőséget, akiknek a leginkább gondot okoz a megfelelő bérelt vagy saját lakáshoz jutás is.

Természetesen, mint korábban az MTÜ által készített anyagunkban itt se akarunk úgy tenni, mint ha egyáltalán nem lennének olyan anomáliák, amik kezelésre szorulnak. Mi is különösen aggasztónak tartjuk például a feketézők jelentős arányát, de ezen, mint nemzetközi példák igazolják, napi korlátozással biztosan csak rontani lehet. Ugyanígy, még ha a problémás vendégek sokkal kisebb arányát teszik is ki az összes vendégnek, mint az gyakran a közvéleményben megjelenik, mi is azt gondoljuk, hogy még az alacsony szám is sok és mindenképp tenni akarunk ez ellen is. Bár azt nem gondoljuk, hogy a lakhatási válság az Airbnb megjelenéséhez köthető és azt végképp nem, hogy annak szigorú korlátozása ezen segítene, ezzel együtt azt gondoljuk, hogy szerepet kellene vállalnunk a probléma kezelésében. Csakúgy, mint mindazoknak, akik nem eredeti lakhatási funkciójuk szerint használnak lakást, amely természetesen jóval tágabb az airbnb-zőknél ((ügyvédi és egyéb irodák, orvosi és fogorvosi rendelők, masszázs, jóga és táncközpontok stb.) és érthetetlenül mégis csak ők vannak a fókuszban. Azt is gondoljuk, hogy érdemes a szegmens adózását átgondolni vagy valamilyen szinten a piacon lévő lakások számát és a kiadott lakások árszintjét kordában tartani. Igyekszünk tehát olyan megoldási javaslatokat kínálni itt is, amelyek valóban hatékonyan és gyorsan tudnák ezeket a problémákat kezelni, anélkül, hogy azoknál jóval nagyobbat kreáljanak más területeken.

Másik fontos célunk, hogy a témáról való politikai diskurzus színvonalát valamiképp emelni tudjuk mert az néha sajnos nagyon alacsony és megdöbbentően nélkülözi a releváns empirikus adatokkal és kutatásokkal való alátámasztást. Ugyanakkor sok önkormányzati szereplőtől látunk pozitív nyitottságot arra, hogy minden oldal véleményét meghallgassák és ez alapján alakítsák ki álláspontjukat – ami mindenképp biztató fejlemény és az egyetlen útja annak, hogy egy valóban optimális megoldás szülessen.

Igyekeztünk a lehető legalaposabban áttekinteni az idehaza és külföldön elérhető összes releváns adatot és összefoglalni az elérhető hazai és külföldi (nyilván ebből van sokkal több) megjelent szakmai anyagokat. Elképesztően széleskörű és nagyszámú empirikus kutatás illetve elemzés foglalkozik a rövid távú lakáskiadás jelenségével és annak hatásaival akár a turizmusra nézve, akár a lakhatásra és más szociális állapotokra nézve. Főbb következtetéseinkhez kizárólag olyan elemzéseket vettünk alapul, amelyek szakértők által felülvizsgált (peer-reviewed) szaklapokban jelentek meg és ezeket vetettük össze a valós hazai adatokkal (általában önkormányzati vagy KSH adatok). A mindkét oldal által előszeretettel idézett, nem tudományos igényű „brosúrákat” (policy papers) pedig igyekeztünk teljesen kerülni. Bár szövetségünk egy rövid távú lakáskiadást képviselő érdekvédelmi szervezet, így nyilván nem teljesen vagyunk pártatlan szereplők mégis a célunk, hogy ez a szakmai anyag a lehető legobjektívebb legyen, hiszen felelős piaci szereplők nem tehetik meg és ez nem is lehet célravezető, hogy tendenciózus anyagokat készítsenek, csak éppen a másik oldalról. Bízunk abban, hogy a döntéshozók is hasonló felelőséggel cselekedve a valódi problémákra fókuszálva, valóban működő, minden érintett számára pozitív eredményt hozó megoldásokra törekednek. Az itt bemutatott anyagunk ebben kíván segítségre lenni.

ÁTTEKINTÉS

A kiadás napokban való korlátozása nagyon kevés helyen van a világon érvényben, és ezeken a helyeken teljesen más alapállapotra reagáltak, mint ami Budapesten található.

Budapest a legnagyobb méretű városok közé tartozik a világon, de a népsűrűsége egyáltalán nem magas. A turisták körében való népszerűsége alapján egyelőre még a top 60-ban sincs benne. Ezzel szemben a szigorú korlátozást bevezető városok jellemzően sokkal kisebbek Budapestnél, mégis többen lakják őket és a turista desztinációk között az abszolút élmezőnyben vannak. Így egyszerre küzdenek a túlturizmus és a túlzsúfoltság jelenségével, olyan mértékben, hogy az mindenképp akár radikális megoldásokért kiált. Ezek a városok a hotelépítéseket is szigorúan korlátozzák. Budapesten ugyanakkor egyáltalán nem áll fent ilyen helyzet.

Szinte teljesen biztosan a rövid távú lakáskiadásnak nincs szerepe az egész városban történt bérleti díj és vételi áremelkedéshez. A leginkább érintett kerületekben is csak korlátozott lehet a hatása.

A leggyakrabban alkalmazott adatnyerési módszer az AirDNA nem megbízható adatokat közöl és a használók nem differenciálnak rendesen a kinyert adatok közül, úgy hogy a lakhatási szempontból releváns, tényleg egész évben kiadott teljes lakások adataival dolgozzanak. Ezeknek a száma valójában nem haladja meg a 6000-et és a teljes budapesti lakásállomány csupán 0,6%-át teszik ki.

Ezek gyakorlatilag kizárólag a belső kerületekben vannak jelen, a 23 kerület nagy részében egyáltalán nem. Szignifikánsnak mondható arányban (5% körül) mindössze az 5. és a 6., 7. kerületben vannak jelen, amely kerületek hagyományosan a kereskedelem és turizmus által leginkább érintett kerületek.

A legdinamikusabban növekvő bérleti díjú kerületek élmezőnyében több olyan is van ahol az airbnb elenyésző mértékben van jelen (II., XII., XIV.), ugyanakkor az áremelkedésben sereghajtók között van olyan ahol viszonylag hangsúlyosan (VIII.).

Az általunk ismert legalaposabb külföldi kutatás, amely 10 budapestivel összevethető méretű amerikai nagyvárosban az airbnb által legintenzívebben „belakott” környékeket vizsgálta minden 1%-os Airbnb bővüléshez 0,018%-os bérleti díj emelkedést és 0,026%-os ingatlanár növekedést tudott kötni. Ezekből a számokból kiindulva a legérintettebb három belső kerületben az áramelkedés alig több mint tizedéért tehetők felelőssé a rövid távon kiadott lakások. A többi kerületekben pedig a kezdő hipotézisünknek megfelelően gyakorlatilag elenyésző a hatás.

A bérleti díjak változására ható tényezők közül csak az egyik a kereslet-kínálatban bekövetkezett változás és hatása jelentősen függ attól, hogy amúgy a környék lakásainak hány százalékát kínálják kiadásra. Az amúgy nem a legszofisztikáltabban működő ráadásul információhiányos piacon sokkal inkább vannak hatással az árakra a piaci fundamentumok. Ilyen a vételi árak emelkedése, ami viszont a használtpiacon jellemzően az új lakások árát követi. Ez az a pont ahol a piaci trendeket jól beárazó szereplők találhatók, akik áraikba egyrészt természetesen beépítették az emelkedő munkaerő és anyagköltségeket és a megemelkedett telekárakat. Ugyanakkor minden amúgy számukra kedvező tényezőt is profitnövelésre használták árcsökkentés helyett, jól érzékelve a keresleti oldalon jelentkező drámai növekedést. Amelyet az egyéb stabil és kis energia ráfordítású befektetések hozamesése, különféle támogatási programok és a keresetek növekedése fűtött.

Alapvetően nem érti a közgazdasági összefüggéseket, aki szociális problémákra a piacba való durva beavatkozással, a piaci folyamatokra és fundamentumokra fittyet hányva vagy azokat megerőszakolva akar reagálni.

Egy valós piaci adatokkal és szofisztikált ügynök-alapú modellezéssel dolgozó idén tavasszal megjelent kutatás nagyon komoly piaci zavarokat mutatott ki mind a rövid távú, mind a hosszú távú bérleti piacon ott ahol a rövid távon kiadható napok számát korlátoztak. A szerzők nem javasolják a korlátozás nélküli terjedés engedélyezését sem, de még ezt is a durva korlátozásnál kevésbe károsnak ítélték. Az optimális megoldás az elemzők szerint a rövid távú kiadás enyhe adózással való kordában tartása.

Budapesten a szociális lakhatási válság kezelésére az üres lakások bevonása és az új lakásépítések megfelelő ösztönzése lenne a megfelelő megoldás. Csak önkormányzati lakásból 2018-ban 9000 állt üresen.

Az adózási előnye elhanyagolható a rövid távú lakáskiadásnak a bérbeadáshoz képest. A magánszemélyeknek valóban elérhető egy kedvezményes összegű szja-t kiváltó átalányadó, de fizetni kell a 4%-os idegenforgalmi adót és a 4% turisztikai hozzájárulást a teljes bevétel után. A rövid távon kiadók nem tudnak költségelni sem. A céges lakáskiadók SZJA-t fizetnek és plusz az IFÁT és a TH-t.

A piacon túlnyomó többségben vannak a kisbefektetők (az engedéllyel rendelkezők 89%-a egy lakást ad ki). Hogy erről más kép alakult ki, az az üzemeltető cégek (gyakorlatilag mind hazai kisvállalkozások) szerepe miatt lehet. Ezek a cégek bár nem a saját lakásuk, az Airbnb jellegzetessége miatt mégis a saját profiljuk alá teszik fel a lakásokat, amelyek bevételéből kis százalékban részesülnek.

A piacot tehát kisbefektetők és kisvállalkozók uralják és nem kedvezően adózó „vagyonos rétegek”. Az ellenük való hangulatkeltés egy alapvetően alacsony vállalkozói és befektetői kultúrájú országban nem csak demagóg, de rendkívül káros is.

Teljesen önkényes az a szembeállítás, amely a lakásárak lenyomását állítja a fókuszba, de közben figyelembe se veszi azt, hogy a rövid távú kiadás elnyomásával hány ember veszti el a munkáját.

Csak a rövidtávú kiadó szegmens több ezer embernek kínál munkát. Ehhez adódik hozzá az az akár több tízezer munkavállaló a kapcsolódó szektorokban (turizmus, vendéglátás illetve a művészetek, szórakozás és szabadidő), aki ha nem létezik az airbnb nem jutott volna munkához.

A releváns kutatások átlagolásával azt az eredményt kapjuk, hogy az utazások 50%-a nem valósult volna meg ha nem létezne az airbnb.

Az airbnb-n megszállókkal kapcsolatban egy sztereotípia, hogy kizárólag az árelőny miatt választják azt jellemzően hátizsákos turisták. Bár valóban elindított egy demokratizálódási folyamatot az airbnb, hasonlóan a fapados légitársaságokhoz, az airbnb piacon hasonló szegmentálás van, mint a hagyományos szálláspiacokon. A motivációban pedig hasonlóan fontos (vagy az a legfontosabb), hogy az airbnb-t autentikusabbnak tartják és úgy érzik jobban el tudnak merülni egy adott városban. Vagy éppen olyan jellegzetességei vannak (pl. konyha, saját közösségi tér stb.), amit egy hotelben nem találnának meg.

Az airbnb-n megszállók tovább maradnak egy városban, gyakrabban utaznak és az adott város programjait intenzívebben veszik igénybe és több helyi látványosságot, múzeumot, koncertet látogatnak. Aktívabban veszik igénybe a különféle kikapcsolódási lehetőségeket is a városban. De a szállás jellegéből fakadóan sokkal intenzívebben használják a környék kiskereskedelmi egységeit is.

Egy amerikai nagyvárosok tíz évet felölelő adatait vizsgáló nagyon alapos kutatás, amely kifejezetten azt vizsgálta, hogy az airbnb mint műfaj mekkora plusz foglalkoztatást jelent más szállásformákkal szemben azt találta, hogy még a hotelek foglalkoztatása is nő az airbnb hatására. A legnagyobb plusz hatás a művészetek, szórakozás és szabadidő szegmensben volt. A legkevesebb plusz hatás (de még ez is statisztikailag szignifikáns volt) érdekes módon a vendéglátásban volt megfigyelhető. Fontos hangsúlyozni hogy ez a kutatás a makroökonomiai hatásokat (mint a látogatók általános számának növekedése, gdp növekedés, álláspiaci változások stb.) szűrte és csak az airbnb, mint műfaj, hatásait igyekezett mérni. Pedig mint láttuk a turisták számának növekedése mögött is jelentős részt az airbnb áll.

Mindezekből kiindulva nem tűnik merész kijelentésnek, hogy akár tizezrek is állás nélkül maradhatnak ha az airbnb jelentős korlátozást szenved el Budapesten. Ezek pedig épp abból a rétegből kerülnek ki, akiknek jellemzően a lakáskérdés is gondot szokott okozni (diploma nélküliek és pályakezdők).

A KSH augusztus eleji adatai szerint a munkanélküliség, néhány hónap alatt hároméves rekordra 4,6 százalékra ugrott és félő, hogy még nem vagyunk túl a nehezén. Még drámaibb számokat kapunk a szolgáltatóipar területén vagy a diploma nélküliek illetve a pályakezdők esetében, itt a 15%-ot is megközelíti a munkanélküliek aránya. Egy ilyen helyzetben korlátozni a szolgáltatóipar egyik legintenzívebb foglalkoztatóját (közvetlen és közvetetten) egész egyszerűen emberéletekkel való hazardírozás, úgy hogy a várható hozam rendkívül csekély.

Bár ezen elemzésünk nem a hotelipar szemszögéből készült és egyébként érthetetlen, hogy a hotelek hatása miért nem kerül elemzésre a lakhatási szemszögből, pedig szinte egyik sem zöld mezős beruházásként épül Budapesten, hanem meglévő lakóházak átépítésével vagy lebontásával. Ugyanakkor nemzetközi kutatások áttekintésével arra jutottunk, hogy nem csak a hotelek foglalkoztatása nő az airbnb hatására, de az eredményeikre gyakorolt hatás sem egyértelműen negatív. Itt a kutatások egymásnak ellentmondó eredményekre jutottak. Ami tény, hogy Budapesten az elmúlt években a hotelek rendkívül jó időszakot tudhatnak maguk mögött, az airbnb növekedése ellenére. Vagy esetleg éppen azért.

Az airbnb és a lakók közötti komoly és feloldhatatlan ellentét egy olyan narratíva, amely nem a valóságot tükrözi.

Minden tapasztalat (most már az önkormányzat saját közvéleményt szondázó adatai is) azt erősíti meg, hogy az airbnb-t hevesen ellenzők egy hangos, de szűk kisebbséget jelentenek csak. Hogy ez így van azt mi sem erősíti meg jobban, hogy bár a legérintettebb önkormányzatoknál társasházi szavazáshoz kötik az engedély kiadását (egyébként szerintünk diszkriminatívan), mégis azoknak a száma dinamikusan növekedett. Saját gyűjtésünk alapján a szavazások 60-70%-a támogató eredménnyel szokott zárulni.

A buli és hátizsákos turizmus összemosása a rövid távú lakáskiadással is leginkább a piac nem megfelelő ismeretén alapul. A nagy befektetéssel és gonddal kialakított airbnb-s lakások tulajdonosainak nagy része kifejezetten nem szívesen fogad bulituristákat. Azok egyébként sokkal inkább megtalálják a számításaikat a közösségi szálláshelyeken -közkeletű nevükön hostelekben- amelyek teljesen érthetetlenül most kimaradtak a szabályozásból és a fókuszban sem nagyon vannak. Pedig ezek a gyakran több tucat embert egy lakásban elszállásoló hostelek (külön szegmens körükben a party hostel) műfajoknál fogva jellemzően meghaladják egy társasház teherbíró képességét.

A problémás airbnb-s lakások nagy része az illegálisan kiadók közül kerül ki társasházkezelők visszajelzései alapján. A legálisan kiadók csak komoly anyagi (nagyon sokszor hitelből fedezett) és energia befektetéssel tudnak elindulni és alapvető érdekük az, hogy a társasházzal együttműködve és annak életét nem zavarva működjenek.

JAVASLATOK ÖSSZEFOGLALÁSA

Az anomáliák túlnyomó többsége mögött a feketén lakást kiadók állnak és így elsőrendű fontosságú az ő visszaszorításuk. Erre hatékony eszköz lehet a szállásközvetítő portálokkal való együttműködés abban, hogy csak az engedélyszámmál rendelkezők hirdethessenek náluk. Ezzel a lépéssel a feketepiac szinte teljesen visszaszorítható, mert a feketézők nem jutnának vendégekhez.

A szállásközvetítő portálok az adók beszedésében is tudnak segítségre lenni nemzetközi tapasztalat szerint, ami megint csak a piac fehérítését szolgálhatná, egyben adminisztrációs terheket venne le az önkormányzatokról és a közigazgatásról.

Fontos, a diszkriminatív „bemeneti” szabályozások megszűntetése, mint amilyen a teljesen sarc jellegű parkolóhely megváltás, de akár a túlzóan alacsony egy házban kiadható lakások száma és más teljesen ellehetetlenítő intézkedések. Ehelyett az újonnan kiadott engedélyek számát és menetét objektívan mérhető piaci trendekhez kellene igazítani és különösen a kereskedelmi jelleggel lakást üzemeltetők körében szigorú működési szabályokat előírni és azokat betartatni. Notórius megszegés esetén az engedélyt pedig visszavonni.

Javasoljuk a magánszálláshelyek és az egyéb szálláshelyek „tartalmasabb” elkülönítését a mostani gyakorlatnál, amely csak a vállalkozási forma miatt különbözteti meg a kettőt. A magánszálláshely kategóriába tartozók könnyebben kezdhessenek a tevékenységbe és rájuk továbbra is vonatkozzon a mostani átalányadó, viszont legfeljebb plusz egy lakást adhassanak ki a sajátjukon kívül. Az ennél több lakást kiadók a vállalkozási formától függetlenül az egyéb szálláshely kategóriába tartozzanak és számukra szigorúbb minőségi előírásoknak kelljen a lakásoknak megfelelni és hagyományosan SZJA-t fizessenek.

Javasoljuk egy 1% teljes bevétel után fizetendő szolidaritási adó bevezetését mindenki (!) számára, aki eredetileg lakáscélú ingatlant, kereskedelmi tevékenységre használ. Ennek fele része mehetne az önkormányzatoknak. akik ezt a pénzt az üresen álló önkormányzati lakások hasznosítására fordíthatnák például. Másik fele pedig közvetlen az érintett társasházakhoz mehetne, akik ezt a társasház fejlesztésére használhatnák.

Javasoljuk és ebben Szövetségünk aktívan szerepet is tudna vállalni egy „airbnb kommandó” felállítását. Amely egy olyan központ lehetne ahova egyfelől a lakóktól érkező panaszok, visszajelzések futnának be, másfelől egy elektronikus jelzőrendszer bérbeadók számára kötelező tételével külön jelzés nélkül is tudnának értesülni túlzott zajról (vagy éppen tűzről és szén monoxid szivárgásról). Ezek alapján a helyszínre történő kiszállás is megtörténhet, ahol intézkedés és a tények pontos rögzítése és dokumentálása is megtörténik. Így ez hatékony alapot adhat a szankcionálásnak szabályszegés esetén vagy akár az engedély megvonására is azoknál, akik a vendégeikkel nem tartatják be megfelelően a házirendet. Ez az egység egyben tudná ellenőrizni az illegálisan kiadott egységeket is, akár próbavásárlással akár az adatbázisok és a helyszíni szemle összevetésével.

Javasoljuk, hogy a közösségi szálláshelyek csak a társasház többi részétől jól elkülönítve működhessenek. Az airbnb-n kiadott lakások maximális férőhelye mérettől függetlenül maximum 8 fő lehessen. Új engedélyt csak olyan házban kaphasson rövid távú üzemeltetésre lakás, ahol az arányuk nem haladja meg a 25%-ot. Ettől csak a társasház minősített többsége általi szavazással lehessen eltérni.

Szövetségünk szívesen felajánlja sok éves tapasztalatát a lakásüzemeltetés terén, de akár a gyakorlati megvalósításban, üzemeltetésben is szerepet tud vállalni egy szociális lakásügynökség felállításában.

A TELJES ANYAG MEGTEKÍNTHETŐ ITT:

www.fszksz.hu/doc/elemzes_fszksz_2020.pdf

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp