A Felelős Szálláskiadók Szövetsége állásfoglalása a 120 napos korlátozás várható negatív hatásaival kapcsolatban. Illetve alternatív, pozitív eredménnyel biztató megoldási javaslatok ajánlása.
Áttekintés
Budapesten a szezon egész évben tart, gyenge időszaknak január közepe és március közepe közötti időszak és kevésbé, a november nevezhető. Minden egyéb hónapban stabil forgalom jelentkezik mind a hotelekben, mind a rövid távon kiadott lakásokban. Valamifajta „nyári szezonból” kiinduló szabályozás téves.
A rövid távú lakáskiadás adózása a tévhitekkel ellentétben nem sokkal kedvezőbb a hosszútávú bérbeadásnál. Az elérhető hozamokban lévő különbségek sem akkorák, hogy egy számottevő (értsd gyenge szezonon kívüli) időbeli korlát, ne a piacról elvándorlást vagy a feketepiac erősödését hozza hosszú időre. A kettő közötti valamifajta öszvér megoldás nem életszerű és működőképes.
A hotelek és a rövid távú lakások piaca alapvetően különböző. Számtalan kutatási eredmény mutat abba az irányba, hogy míg a hotelekből van minimális elszivárgás a lakások irányába, visszafelé ez már nem működik. Ez a jelenlegi vírusos helyzetben, amikor az emberek nagy része közeli célpontot keres és leginkább azt autóval közelíti meg még inkább igaz. Ha nem fognak megfelelő szállást találni Budapesten, akkor más országokat fognak választani és nem hotelbe mennek.
Mindez felmérhetetlen károkat fog okozni nem csak a turizmusban közvetlen, de az egész gazdaságban és a város megítélésében. A rövidtávú lakáskiadás terjedése exponenciálisan növeli a kereskedelmi egységek bevételét a hotelekhez képest, a konkurencia hiánya pedig lustává teszi a hoteleket és a kínálat beszűkülése egy adott desztináció népszerűségét nagyban csökkenti. Megfelelő külföldi látogatói forgalom nélkül még a magyarok körében kedvelt helyek sem tudnak tudnak nagy számban rentábilisan működni. Az elmúlt évek belvárosi reneszánsza el fog tűnni, ha a rövid távú lakáskiadás nagy mértékben korlátozódik. Az ország emiatt a negatív spirál miatt hatalmas adóbevételektől esne el és komoly társadalmi gondokat okoz a szolgáltatói szektorban történő tömeges állásvesztés.
Nemzetközi tapasztalatok szerint nincs pozitív hatása a rövid távú lakáskiadás korlátozásának az ingatlan bérleti árakra, még ott sem, ahol az egész városban létezik az (pl. Berlin). Budapesten ugyanakkor három belvárosi kerületre korlátozódik ez a lakáskiadási forma, de még itt is viszonylag csekély az arányuk. A kerületek nagy részében egyáltalán nincs jelen az Airbnb, így városszerte nehezen igazolható a kapcsolatuk az ingatlan bérleti vagy vételi árak emelkedéséhez. Ugyanakkor a kiadás korlátozása, az adott belvárosi kerületekben a dömping hatás és a környék szolgáltató iparának bedőlésé miatt valóban előidézhet egy komoly negatív árspirált és elvándorlást, de nehéz látni, hogy ez ki számára jelentene pozitív változást.
Megoldási javaslatok röviden
Szállásközvetítő portálok számára törvényileg előírni az NTAK regisztráció megkövetelését a hirdetőktől, esetleg az adók beszedésére is rávenni őket. Erre információnk szerint most minden cég már hajlik és ez egy pillanat alatt tudná a piacot kifehéríteni. 30%-al csökkenne a lakások száma és emelkedne az árszint, az adóbevételek növekednének.
Az üresen álló (legalábbis papíron) lakások megadóztatása akár célzottan a belvárosi kerületekre, akár városszerte. Ez a fekete kiadás hatékony elrettentése és annak ösztönzése, hogy a lakások a társadalomnak és a gazdaságnak hasznot hajtva hasznosuljanak.
Valamifajta kismértékű, de összességében jelentős összeget hozó szolidaritási adó bevezetése mindazoknak, akik bármilyen kereskedelmi céllal hasznosítanak eredeti besorolásában lakóingatlant. Ez lehetőséget kínálna a tömegével üresen álló önkormányzati lakások szociális célokra való hasznosítására és hatékony megoldást jelenthet az esetleges lakhatási válságra.
Közép hosszútávon pedig mindkét szervezetünk szívesen részt venne az adószabályok finomításán. Mindenképp javasoljuk a magánszállás és az egyéb szálláshelyformák még markánsabb elkülönítését, másfajta követelményrendszerrel, de a szigorúbb szabályoknak megfelelők esetében nagyobb működési szabadsággal. Emellett szívesen részt veszünk minden a szektort vagy a turizmus egészét jobbító követelményrendszer kidolgozásában és a harmonikus társadalmi együttműködés általános megteremtésében.
A 120 napos korlátozás nagy valószínűséggel várható negatív következményei
Nemzetközi tapasztalatok sokasága mutatja, hogy a rövidtávú lakáskiadás korlátozása (a többi felvevőhely korlátozásával együtt) egyedül akkor jelenthet bármire is megoldást, ha a cél a túlturizmus kordában tartása. A sokat emlegetett nemzetközi példavárosok nagytöbbsége, mint New York, London vagy Amszterdam, mind ebbe a kategóriába esnek. A szintén gyakran emlegetett Berlin, ahol lakáspolitikai célokkal történt szigorú korlátozás 2016-ban, másfél év múlva szinte teljesen feloldotta a korlátozást, mert az egyáltalán nem változtatott az ingatlan árak alakulásán, de számtalan negatív következményt hozott magával. A hotel érdekekre való hivatkozás a korlátozásnál unikális jelenség, így itt nincs konkrét nemzetközi példa, de a rendelkezésre álló kutatások, adatok és elemzések mindegyike abba az irányba mutat, hogy a Budapesten tervezett 120 napos éves korlátozás (amiből erre az évre csak 40 nap jutna) semmilyen pozitív hatással nem járna Budapestre és a nemzetgazdaságra nézve, viszont nagyon komoly károkat okozhat és tönkre teheti mindazt a fejlődést ami többek között az MTÜ és a magyar kormány munkájának volt az eredménye. Az is kétséges, hogy a hivatkozott hotel iparág mennyi nyereséget tudna ebből a korlátozásból elkönyvelni.
Forrás: https://www.washingtonpost.com/world/europe/berlin-had-some-of-the-worlds-most-restrictive-rules- for-airbnb-rentals-now-its-loosening-up/2018/03/27/e3acda90-2603-11e8-a227- fd2b009466bc_story.html
Az okok a következők:
- Az úgynevezett down season, amikor korlátozott számú turista érkezik az országba, kimerül a január közepe és március eleje közötti idősávban és esetleg még a novembert lehet idesorolni.3 Így bármilyen olyan korlátozás, amely valamifajta szezonalitásból indul ki, az téves premisszákból táplálkozik és nem vette figyelembe éppen azt a trendet, amire mindannyian büszkék lehetnénk, hogy Budapest már régen nem csak egy nyári buli desztináció. Akár a legcsekélyebb korlátozás is jelentős vendégéjszaka vesztést vonz majd maga után, ha pedig ez a korlátozás kiterjedne a fent említett down season-ön kívülre, az szinte biztosan nagyon komoly károkat fog okozni az országnak és a rövid távú lakáskiadás akár teljes és végleges megszűnését vagy a fekete gazdaság előretörését fogja eredményezni. A mellékelt adatokból az is látszik, hogy már most jelentős előre foglalással rendelkeznek a rövid távú kiadók, amiknek a lemondása komoly kártérítési és imagevesztési következményekkel járhat.
- A rövid távú lakáskiadás rentábilisan ma csak magas színvonalú és belvárosi elhelyezkedésű lakással végezhető, ami nagy anyagi és energia befektetést követel meg az erre a piacra belépni akaró tulajdonostól. A tulajdonos számára opcióként pedig mindig ott van a hosszú távú bérbeadás, aminek a tévhitekkel ellentétben nem számottevő az adózási hátránya.4 Így bár szakszerű üzemeltetés mellett valóban nagyobb bevételeket lehet elérni a rövid távon, a különbség nem akkora, hogy bármilyen számottevő (értsd down season-on kívüli) korlátozás ne azt eredményezze, hogy vagy szinte mindenki átvándoroljon a szintén jó megtérülést hozó rövidtávú bérbeadásra és akár végleg eltűnjön a rövid távú piacról vagy hogy átvándoroljon a szürke és feketezónába. Köztes megoldás nincs, mert az nem egy életszerű vagy éppen rentábilis működési modell, hogy valaki pár hónapig rövid távon üzemeltet, majd hirtelen hosszútávú kiadásra vált majd megint vissza, stb. Erre komoly üzemeltetési tevékenységet nem lehet
Összeségében tehát kijelenthető, hogy a 120 napos korlátozás vagy a rövid távú piac megszűnését vagy a szürkezóna erősödését hozza majd magával. Ha konkrét példát keresünk, akkor ahogy Berlinben láttuk, feltehetőleg a legrosszabbra, a kettő kombinációjára számíthatunk: rossz minőségű olcsó szállások feketén kiadása és a korábban minőségileg, becsületesen tevékenykedők nagy számának elvándorlása a rövid távú piacról.
Magára a rövid távú szegmensre tehát mindenképp katasztrofális hatású lenne a tervezett intézkedés. De nyerhet e bármit valamelyik másik partikuláris szegmens és ha igen mit és milyen mértékben?
- Az intézkedés mögötti fő hivatkozási alap a hotel iparág megsegítése. Mivel ilyen indokkal tudomásunk szerint sehol a világon még nem terjesztettek be korlátozó intézkedéseket a rövid távú kiadásra, ezért sajnos nem is tudunk olyan kutatásról, ami kifejezetten ebből a szemszögből vizsgálta volna a rövidtávú tiltás hatásait a hotelek forgalmára. Azt viszont számtalan kutatás vizsgálta már természetesen, hogy az
Továbbá mellékelve reprezentatív céllal szövetségünk két tagjának a Hi5 Apartments-nek összesített 2019-es foglaltsági adatai illetve az év hátralévő részére vonatkozó foglalási adatai.3 Mellékelve AirDna 2018 és 2019 teljes Budapestre vonatkozó adatok. Illetve mellette a 120 napos korlátozás hatásai a forgalomra.
Hiszen a rövid távú hasznosítás során nem csak SZJA-val kell számolni (ami az átalányadó miatt valóban kedvezőbb a rövid távú hasznosítás esetén), hanem több más adóteherrel, mint az IFA vagy éppen a turizmusfejlesztési hozzájárulás vagy éppen az épitményadó, ami összegében a forgalom majdnem 10%-ával megegyező pluszterhet jelent.
Airbnb terjedése milyen hatással járt a hotelek forgalmára. Ez azt erősítette meg, hogy alapvetően az Airbnb egy új piacot hozott létre és elsősorban nem a hotelektől „rabolt el” vendégeket, de természetesen ha minimálisan is, de csökkentette a hotelek forgalmát (ugyanakkor a hazai adatok azt mutatták, hogy a hotelek bevétele párhuzamosan nőtt a rövid távon kiadott lakásokéval).5 Ez ugyanakkor természetes, hiszen egy olyan új szállásforma megjelenéséről van szó, amely egyes vendégeknek lényegesen jobban ki tudja elégíteni az igényeit, mint korábban a hotel, amellett, hogy rengeteg új utazót is elindulásra bíztatott. Éppen emiatt nagyon is kétséges, hogy egy esetleges drasztikus korlátozás során a korábbi minimális elvándorló vissza fog e vándorolni a hotelekbe akkor, amikor nyugodtan tud válogatni olyan közeli városokból, ahol az igényeinek sokkal jobban megfelelő szállásformát talál. Az Airbnb velünk megosztott kutatási adatai azt mutatják, hogy a vendégek egy jelentős része keres olyan sajátosságokat, amiket csak egy lakásban tud elérni, pl. konyha vagy külön nappali (ez esetleg elérhető egy suite-ban, de megfizethetetlen áron). Éppen ezért talán nem véletlen, hogy még a hotelipari szemszögből közölt tanulmányok sem javasolják az Airbnb szigorú korlátozást egyrészt mert a hatásuk exponenciálisan pozitív egy környék kereskedelmi és vendéglátó egységeinek forgalmára (és persze az azok által fizetett adóra), amit távolról sem tudnának pótolni a hotelek másfelől mert a hoteleket ez elkényelmesíti az újfajta konkurencia megszűnése és a nem megfelelő szálláskínálat egy adott desztináció vonzerejét általánosa csökkenti.6 Az MTÜ megbízásából a Horwath HTL által készített kutatás is azt erősítette meg, hogy 60%-a a vendégeknek semmiképp nem akarna hotelben megszállni. Ez a szám ráadásul még akkor készült, amikor a vírushelyzet nem forgatta fel teljesen az utazási szokásokat. Jelenleg az általános trend az, hogy a vendégek közeli célpontokra utaznak és azt leginkább autóval közelítik meg és a foglalást az utolsó pillanatra teszik. Ez mind azt erősíti meg, hogy ha egy adott városban nem találnak elég olyan alapvető szállásformát, ami az igényeiknek nem felel meg, akkor nem a hotelek között fognak válogatni, hanem egy másik célállomást választanak maguknak. Vagyis ezeket a vendégeket végleg elveszítjük egy olyan helyzetben, amikor inkább minden vendégre szükségünk lenne.
- Ha valaki várospolitikai okokból remél pozitív hatást az megint csak feltehetőleg csalatkozni fog és nem csak a már említett Berlin példája miatt, ahol semmilyen lakbérekre gyakorolt pozitív hatás nem jelentkezett. Budapesten azért se várhatunk komolyabb ilyen hatás, mert az Airbnb számottevően kizárólag az kerület és a 6., 7. kerület belvárosi részein van jelen, de még a 7. kerületben sem haladja meg a rövid távon kiadott lakások aránya a 10%-ot. A 23 kerület nagy részében pedig egyáltalán nincs jelen a rövidtávú szegmens. Logikai képtelenségnek tűnik tehát a közvetlen kapcsolat a rövid távú lakáskiadás és -ha létezik ilyen- Budapest egészében jelentkező lakhatási válság között. Az érintett három kerületben valamennyi esésre számíthatunk a nagyszámú lakás piacra kerülése miatt és különösen azért mert ezeknek a környékeknek általánosan csökkenhet a vonzerője számtalan kereskedelmi egység megszűnése miatt, de ebből a folyamatból nehezen látni, hogy a gazdaság vagy akár a társadalom számottevő része, hogyan tudna profitálni.
Források: https://hospitalityinsights.ehl.edu/airbnb-impact-hotel-trends , https://news.fsu.edu/news/business-law-policy/2019/04/18/airbnbs-explosive-growth-jolts-hotel- industrys-bottom-line/
Összeségében tehát kijelenthető, hogy az intézkedések azon túl, hogy a rövid távú szegmenst vagy felszámolnák vagy a fekete zónába terelnék nem jelentenének a hotelek számára jelentős plusz forgalmat. A kieső -már akár a jelen helyzetben is- nagyszámú vendég ugyanakkor jelentős adóbevételektől fosztaná meg az országot és emberek tízezreinek a megélhetését tenné tönkre. Illetve azt a fejlődést tenné rükvercbe, amely az elmúlt években a belváros nagy részeben valóságos reneszánszt idézett elő és amelyre minden itt élő büszke lehet.
Milyen megoldások vannak a szegmens valódi problémáira és mitől remélhetünk általánosan pozitív hatást
Szintén az MTÜ által megrendelt tanulmány szerint 30%-osra tehető az illegálisan kiadott lakások száma, amelyek egyrészt nem fizetnek adót, másfelől nem a minőségi szolgáltatást erősítik és így összeségében is negatív hatással vannak a szektor árszintjére. A feketézők visszaszorítása, az árszint emelése és az általános minőségi javulás minden a piacon becsületesen tevékenykedő szereplő érdeke és mindkét ezt az anyagot jegyző szervezet részben ezen célok elérésére jött össze. Talán azt sikerült bizonyítanunk, hogy ennek a célnak az elérésére a drasztikus korlátozások nem fognak pozitív kimenetelű megoldást jelenteni. Ugyanakkor ez egyáltalán nem jelenti azt, hogy ne lennének olyan akár azonnal megléphető lépések, amelyek igenis javítanának ezeken a piaci anomáliákon. A teljesség igényé nélkül néhány ilyen javaslat:
- A különféle hirdető platformokon a hirdetés feltételévé tenni a regisztrációs szám megadását, amit akár egy adatbázissal összekötve azonnal ellenőrizni is lehetne és így az illegális kiadók egész egyszerűen nem jutnának vendégekhez. Ehhez a korábbiakkal szemben most minden nyitottság megvan már a portálokban is, és ezt jelezték is az MTÜ felé, de szervezeteink számára Arra is több országban van példa, hogy ezek az oldalak az adóterheket is egyből levonják a befolyó szállásdíjakból, így elejét lehet venni bármilyen adóelkerülésnek is. Ez rögtön a kiadott lakások 30%-ának a piacról való kikerülését jelentené.
- Némileg drasztikusabb megoldás, de a potenciális pozitív eredmények száma is magasabb: számtalan város vet ki adót azokra az ingatlanokra, amelyek (legalábbis papíron) üresen állnak. Ez egyfelől csökkenti a kedvet bármifajta illegális kiadásra másfelől ösztönöz arra, hogy az ingatlanok ne üresen, kihasználatlanul álljanak amelynek komoly negatív és társadalmi hatásai vannak. Célzottan akár lehet ezt bevezetni csak a leginkább érintett kerületekre
- Üresen álló önkormányzati lakások kiadásra hasznosítása. Itt gyakori érv a forrás hiánya a megfelelő szintre hozásnál. Ennek orvoslására szervezeteink támogatnának egyfajta szoliraritási adót, amely 5%-1% adókulccsal működne és mindenki számára kötelező lenne, akik valamilyen kereskedelmi célra hasznosítanak eredeti funkciója szerint lakóingatlant. Ez feltehetőleg piactisztító hatást is jelentene és csökkentené a kiadott lakásállományt.
Hosszabb távú javaslataink:
- Mindkét szervezet támogatná a rövid távú lakáskiadás adóterheinek átgondolását illetve adott esetben a magánszálláshelyek és az egyéb szálláshelyek még jelentősebb szétválasztását. Az előbbire vonatkozhatnának egyszerűbb adózási, bejelentési és működési elvárások ugyanakkor itt akkor lehetnének kiadásra időbeli korlátozások. Az
utóbbi esetében ugyan szigorúbb bejelentési és működési elvárások lennének, valamint az átalányadó valamifajta sávos növelése – de ezzel párhuzamosan a tevékenységüket időbeli korlát nélkül végezhetnék.
- Általánosa hajlik mindkét szervezet arra, hogy a minőségi vagy akár biztonsági elvárosokat növeljük a rövid távon hasznosított ingatlanokban és ezáltal a piac további tisztulását és az árszint további emelkedését is elősegítsük.
- Nagyon fontosnak tartjuk a lehető legszigorúbb megoldásokat annak biztosítására, hogy a kiadott lakások semmiképpen ne jelentsenek terhelést a lakókörnyezetre. Erre jelenthet megoldást (esetleg csak az egyéb szálláshelyekre bevezetve, ha lesz elkülönítés) pl. a 24 órás ügyelet vagy mondjuk zajmérő elhelyezése a lakásban.
Összefoglalás
Meggyőződésünk, hogy a javasolt rendkívül szigorú korlátozás sem a turizmus aktuális gondjaira nem fog megoldást, ugyanakkor számtalan potenciális kárt tud okozni mind a szegmensnek, mind a gazdaság, tágabban az ország egészének. A rövid távú szegmensben lévő anomáliákra ugyanakkor semmilyen választ nem kínál. Az itt felvázolt javaslatcsomag hatékony megoldásokat tud kínálni mindkét problémára rövid és közép távon megvalósítható elemekkel. Ezek megvalósítására a piac nagyját lefedő szervezetek készen állnak és az összes stakeholder (beleértve a hirdetési portálokat is) jelezte komoly együttműködési szándékét. A turizmus jövőjének biztosítása csak rajtunk múlik!
